主题:中国主要大城市的房市泡沫到底有多大
- 发表于2010-09-27
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北京天则经济研究所 段绍译
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去年中国主要大城市房价飞涨的主要原因:一是因为大量的投机需求,使大城市的房地产泡沫越吹越大。二是因为政府对土地的过分管制。三是因为很多在未来几年准备买房结婚的人看到上半年房价大幅上涨了,担心在未来还会这么快上涨,所以提前“非理性”买房。房价本来是不会涨得这么快的,正是因为大量的这种人提前买房才造成了市场提前供不应求,所以房价提前涨了。而如果这些人不提前买房,房价是不会这么涨的。
任何商品在供不应求的前提下都会涨价,在供过于求的前提下都会跌价。房价上涨最关键的原因,同样是因为房屋买卖市场供不应求引起的。但中国大城市房地产的供不应求包括“真的供不应求”和“假的供不应求”两部分。“真的供不应求”即没有房子住的人太多,买房是为了自己和家人住;“假的供不应求”即买房是为了将来卖更好的价钱,完全是为了投机而不是为了自己住。但不管是真的还是假的“供不应求”,只要是供不应求就会涨价,但如果造成“假的供不应求”的需求太多就会形成泡沫,泡沫的无限膨胀就一定会破灭。
看房地产的泡沫程度可以看两项指标,一是空置率,二是“租售比”(指月租金与房价的比值)。空置率越高泡沫越大,“租售比”越小泡沫越大。虽然北京很多地方房屋的空置率很高,但从全市来看空置率是难以统计的。从理论上说,“租售比”更能够比较客观地反映出房地产市场的供求状况。因为租房体现的是一种真实的居住需求。当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长甚至下降时,就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或严重的投机行为。
目前,在北京西三环附近的万柳租一套价值300万元的住房月租金为7000元左右,在回龙观租一套价值100万元的住房月租金为2000元左右,“租售比”几乎都在1:428-500之间。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比为1:200。由此也可看到北京等大城市的房地产泡沫非常严重了。
另外,做投资是一定要考虑机会成本的,现在中国主要大城市的房屋租金年收益率都在4%以下了。也就是说,如果你的资金有8%年收益的投资渠道,你的房子不继续涨价就相当于跌了50%的价。因为你按4%的年租金收益,一套100万的房子的年租金只有4万元,而你把50万元投资到年收益8%的地方,得到的年收益也是4万元。
2、人口老龄化很快将使中国人口出现负增长,但所有的地产老板在未来几年里将继续提供大量的房子,使房子在现在的价格条件下更加供过于求;
3、很多在2年内甚至2年以后准备结婚的人已经提前买好了房子;
4、新增城市人口绝大部分是在现在的价格下买不起房子的人;
5、国家宏观调控政策的出台;